토지 투자 요령, 원칙 및 방법 토지 임장 전, 임장 시, 임장 후

토지 투자 요령, 원칙 및 방법  

 

목차

1. 토지 임장 전 분석 항목 및 방법

   - 토지의 기본 정보 확인

   - 토지의 지리적, 경제적 위치 확인

   - 토지 지적도를 통한 경계 확인

   - 토지의 특징 확인

 

2. 토지 임장 시 분석 항목 및 방법

   - 토지의 접근성 및 인근 주요 시설 확인

   - 토지의 현 상태 및 용도 확인

   - 토지 인근 혐오시설 확인

 

3. 토지 임장 후 분석 항목 및 방법

   - 토지의 개발 방향 및 가능성 확인

   - 토지 시세 파악

   - 토지의 투자성 계산

 

 

 

1. 토지 임장 전 분석 항목 및 방법

- 토지의 기본 정보 확인

토지의 기본 정보는 보통 두 가지를 통해 파악한다

 

첫째 토지 대장 확인하기

토지대장은 대한민국 국민 누구나 정부 24 사이트를 통하여 무료로 발급이 가능하다

여기서 중요한 점은 만약 토지의 주소가 산 111-11처럼 앞에 산이 붙는다면 임야대장을 확인해야 한다

토지 대장의 경우 확인 가능한 사항은 면적, 소유주의 성명 및 주소, 공시지가 등이 파악이 가능하다

 

두 번째 토지이용계획 확인하기

토지이용계획은 토지이음 사이트를 통하여 무료로 열람이 가능하다

토지이용계획은 토지대장에 비하여 많은 정보를 파악할 수 있다

토지에서 가장 중요한 지목, 지역 및 지구등 이 파악이 가능하며 이를 통해 개발에 대한

정보를 확인할 수 있다

 

 

- 토지의 지리적, 경제적 위치 확인

토지의 가장 큰 특징은 부동성이다 즉 토지의 위치는 변하지 않는 것이다

하나 경제적인 위치 즉 경제성은 변한다

토지의 위치 확인 시 보는 항목으로는 크게 지역을 보고 그 지역에서도 어떤 위치에 위치하였는지

인근에 고속도로 ic가 있는지 대도시로의 교통 편리성 등을 크게 확인하고

다시 토지 인근에 삼성 반도체, 대규모 산업단지와 같은 경제적 장점 및 저수지, 관광지와

같은 지리적 장점이 있는지 아니면 반대로 축사, 농장, 화학공장 등과 같은 단점이 있는지 파악한다

이후 이 토지만을 보고 진입도로의 특성 등을 파악한다

이때 사용하는 사이트는 보통 다울지도 사이트를 사용해 파악하다

다울지도의 경우 현재 개발되지 않았지만 개발 예정인 사항까지 반영하여 지도에 표시해 주기 때문이다

 

 

- 토지의 지적도를 통한 경계 확인

 

지적도를 통한 경계확인

건물이 없는 토지의 경우 경계를 확인하는 것이 쉽지는 않다

하지만 이를 꼭 확인해야 하는 이유가 있다 왜냐하면 예를 들어 임장을 갔을 때 보았던

토지는 경사면이 없는 평지인 토지라고 생각했지만 지적도로 보면 구거인 줄 알았던 부분이 사실은 토지의 일부인 경우가 있을 수 있고 인근 토지에 지어진 건물이 본 토지의 경계를 침범하거나 본 토지의 건물이 상대 토지의 경계를 침범했을 수도 있기 때문이다

지적도는 대한민국 국민 누구나 정부 24 사이트를 통하여 무료로 발급이 가능하다

토지대장과 마찬가지로 만약 토지의 주소가 산 111-11처럼 앞에 산이 붙는다면 임야도를 확인해야 한다

하지만 정부 24의 지적도는 항공사진이 아니기 때문에 초보자의 경우 보기가 힘들다

이 같은 경우 경기부동산포털, 카카오맵 지적편집도를 통해 항공사진과 함께 확인하는 것이 편리하다

 

 

- 토지의 특징 확인

 

토지는 각각의 특징을 가지고 있다

토지는 같은 토지가 없다 같은 지역 비슷한 위치에 있더라도 그 각각의 토지는 특징이 제각각이다

그래서 토지의 특징을 확인하고 그 특징을 잘 살리면 비슷한 토지라도 가격이 달라진다

예를 들어 도로지반 보다 3m 정도 내려가 있는 토지의 경우 보통은 이걸 흙을 쌓아 올려야 하니

가격이 들어간다고 생각한다 하지만 발상을 전환해 보면 전원주택으로 개발 시 지하 벙커주차장을 만들면 오히려 주차장을 위해 땅을 파야하는 비용이 절감되는 아주 좋은 토지가 된다

이처럼 임장을 가기 전에 로드뷰나 인근 지역을 보면서 이 토지는 어떤 특징을 가지고 있고 이 특징을 어떻게 살릴까라는 생각을 해보고 임장을 가서 그 특징에 맞게 임장 하는 것도 중요한 점이다

 

 

 

2. 토지 임장 시 분석 항목 및 방법

- 토지의 접근성 및 인근 주요 시설 확인

토지 임장을 가기 전 도로상황을 파악하고 간다

우선 ic인근에 있는 토지의 경우 ic부터 토지까지 가면서 시간과 거리를 잰다

그리고 길을 한 가지만 보는 게 아닌 진입 가능한 모든 길을 파악해 본다

그리고 사용 가능한 모든 길은 가보는 것이 좋다 지도로 볼 때는 넓어 보이는 길이 좁은 경우도 있고

지도로 볼 때는 좁아 보이는 길이 구거 등으로 인하여 넓은 길도 있기 때문이다

임장 전 확인한 주요 시설은 직접가보고 주요 시설에 따라 임장 가는 시간과 날짜를 정하는 것도 중요하다

예를 들어 산업단지 인근에 근생건물 대상 토지를 보러 가는 길은 주말 말고 평일 낮에 가보는 것을 추천한다 산업단지 인근에 경우 주말에는 산업단지 관련 업종들이 쉬는 경우가 많아 제대로 된 파악을 하기 힘들다 관광지 인근에 토지의 경우는 평일과 주말 모두 가보는 것을 추천하며 직접 관광 시설을 체험해 보는 것도 좋다

 

 

- 토지의 현 상태 및 용도 확인

농지가 불법 개발된 경우 농업취득증명서를 발급받기 위해서는 다시 복구해야 한다

토지의 현 상태 및 용도가 중요한 이유는 만약 지목은 임야이지만 현상태가 전(밭)인 경우

임야 개발 시 들어가는 토목 비용이 감소하기 때문에 이것은 좋은 변화이다

하지만 농지의 경우 지목은 답인데 현황은 가건물을 지어 나대지로 사용한다면 이러한 토지를

거래 시 농업취득증명서를 받기 위해서는 다시 농사가 가능한 답에 알맞은 토지로 복구해야 한다

이처럼 지목과 다른 상태와 용도로 사용 중인 경우 좋은 요인일 수도 있고 나쁜 요인일 수도 있기 때문에 꼭 현장에 가서 확인해야 한다

 

 

- 토지 인근 혐오시설 확인

검색을 통해 파악 가능한 혐오시설도 있지만 검색에 나오지 않는 혐오시설도 많다

예를 들어 납골당 장례식장 등 규모가 큰 혐오시설의 경우 보통은 검색을 통해 확인이 가능하다

그리고 만약 검색을 통해 혐오시설을 확인했을 경우 토지 임장 시 혐오시설과의 거리나 시야에 들어오는지 등을 확인해 보는 것을 추천드립니다

중요한 것은 검색에 나오지 않는 혐오시설이 있다는 점이다 가장 큰 예가 묘지와 축사이다 묘지의 경우 임야 매입 시 가장 중요한 점 중 하나로 지주의 묘가 아닌 경우도 많아

이런 경우 분묘기지권 때문에 개발 시 어려움을 겪는다 묘지의 경우 작은 토지는 직접 다니면 확인하는 것이 중요하고 큰 토지의 경우 직접 확인이 불가능하기 때문에 특약사항 추후 묘지 발견 시 매도인이 책임진다는 내용을 넣는 것을 추천드립니다 그리고 축사의 경우 검색에 나오는 축사도 있지만 안 나오는 축사도 많습니다 축사의 경우 보통 작은 지붕보다 큰 지붕 그리고 파란색지붕을 사용하는 특징을 가지고 있습니다 그래서 임장 가기 전 지도로 인근 건물의 지붕을 확인해 축사로 의심되는 건물을 파악하고 임장시 직접 가서 눈으로 확인합니다

 

아래 축사의 경우 축사 검색 시 나오지 않지만 로드뷰를 통해 축사임을 확인할 수 있습니다

이처럼 로드뷰를 통해 확인이 가능한 경우도 있지만 못하는 경우 직접 가서 확인하는 것을 추천드립니다

 

 

 

3. 토지 임장 후 분석 항목 및 방법

- 토지의 개발방향 및 가능성 확인

토지 임장을 통해 토지의 특징을 파악하고 개발방향성을 정했다면 가능성을 확인해야 한다

예를 들어 임장을 통해 인근이 공장지대이며 공장으로의 개발 방향을 잡았다면

임장 후 에는 공장으로써 개발이 가능한지 지자체에 확인해보고 공장의 개발조건을 확인해 내가 임장한

내용가 부합하는지 허가받을 때 문제는 없는지 등 가능성을 확인해야 한다

한 가지 중요한 점은 바로 옆부지가 공장으로 허가받아 사용 중이라 하더라고 안심하지 말고 같은 조건이라도 과거에는 허가가 가능했지만 현재는 불가능한 경우도 많기 때문에 꼭 지자체에 확인하는 것을 추천드립니다

 

 

- 토지 시세 파악

토지에 가치 및 투자성을 판단하기 위해서 가장 중요한 것은 가격이다

그러므로 정확한 시세를 파악하는 것은 굉장히 중요한 요인이고 여러 방법이 있다

첫째 인근 부동산에 전화를 걸어 파악하는 방법이 있다 이는 편리한 장점이 있지만 단점으로는 공인중개사 개인의 생각이 반영될 수 있고 모든 부동산들이 전화로 시세를 알려주는 것을 선호하지 않는다

둘째 네이버 부동산을 통해 시세를 파악하는 방법이 있다 네이버 부동산에 올린 물건의 경우 설명에 용도 및 평단가가 나오기 때문에 어느 정도 파악할 수 있지만 이 또한 지주의 의견이 반영된 경우가 많아 정확도가 높지는 않다

세 번째 가장 정확한 방법은 실거래가를 확인하는 방법이다 이는 실거래기 때문에 정확히 거래되는 시세로 가장 확실한 시세 파악 방법이다 하나 내부자 거래와 같은 불공정 거래도 있기 때문에 이 같은 거래는 생략하는 노하우가 있어야 한다

실거래가는 저는 디스코 및 땅야 사이트를 사용해 확인합니다

여기서 중요한 점은 같은 공장용지라도 토목공사를 하였는지 허가를 받았는지 도로 지분이 있는지 등

여러 요인을 파악하고 계산해야 한다는 점입니다

 

 

- 토지의 투자성 계산

토지의 투자성의 정의는 결국 미래 매도 가격에서 현재 매수 가격 및 투자 기간에 따른 기회비용 및 이자등을 제한 금액이 내가 원하는 이익에 비하여 높은지 낮은 지를 확인하는 것이다

그러므로 정확한 개발방향과 시세 파악을 완료한 뒤에 투자성 계산이 가능하다

예를 들어 공장으로의 개발가능성을 확인하고 토지 시세를 파악했다면 그다음은 공장용지로 매도 시 토목공사를 한 뒤 매도 시 공장을 지어서 매도 시 등 모든 가능성을 열어두고 차익을 확인한 뒤 가장 큰 차익이 있는 방향으로 이익을 계산해야 합니다  

 

투자성 계산은 내용이 많으므로 다음 포스팅에서는 투자성을 계산하는 방법과 예시를 포스팅하겠습니다