현직 중개사가 알려주는 빌라왕, 건축왕 등 전세 사기 수법 분석 및 예방법

빌라왕, 건축왕 등 전세 사기 수법 분석 및 예방법

1. 무자본 갭투자 전세사기

갭투자로 수도권에 빌라와 오피스텔 1139채를 매입해 전세사기 행각을 벌이다 사망한 '빌라왕'

 

2. 주택 준공 후 주택담보대출을 통한 전세사기

2700채의 주택을 직접 지은 뒤 바지 임대사업자를 내세운 '건축왕'

 

3. 전세 사기를 예방하기 위한 방법

 

 

1. 빌라왕의 전세 사기 수법 분석(무자본 갭투자 전세사기)

무자본 갭투자 전세사기의 경우 대부분 시세가 명확하지 않은 신축 빌라나 오피스텔에서 이루어진다.

이유는 신축 빌라나 오피스텔의 경우의 정확한 시세를 파악하기 어렵다는 것을 악용하기 위해서이다

기존의 빌라나 오피스텔은 기존 실거래가를 통해 시세 파악이 가능하기 때문이다

이후 건축주는 세입자의 전세 보증금을 빌라 시세보다 높게 받는다, 세입자로선 처음부터 '깡통전세(매매가보다 전세가가 높은 부동산)'로 건축주와 계약을 맺게 된 셈이다. 이에 가담한 공인중개사나 부동산 컨설팅업체 직원은 세입자에게 전세대출 이자 지원금을 주겠다며 전세계약을 유도했고 계약 성공 대가를 두둑이 챙겼다.

이후 건축주는 빌라왕 같은 김 모 씨에게 빌라 소유권을 넘겼고, 김 모 씨는 자본을 하나도 들이지 않고 빌라 건물주가 됐다. 이렇게 김 모 씨는 '무자본 갭투자'로 건물주가 됐지만, 시세보다 높은 가격에 전세계약을 체결한 터라 세입자들의 계약기간 만료 후 보증금을 돌려줄 수가 없게 됐다.

 

 

2. 건축왕의 전세 사기 수법(주택 준공 후 주택담보대출을 통한 전세사기)

 건축왕은 주택이 준공되면 이를 담보로 은행에서 주택담보대출을 받는 동시에 전세 세입자를 들여 확보한 보증금으로 새로운 아파트를 지어 주택 수를 늘렸다. A 씨는 직접 지은 주택 2700채를 다른 임대업자들의 명의로(바지 임대사업자 사용) 임대를 돌렸기 때문에 세입자들은 A 씨의 자금상황이 나빠졌는지 여부를 사전에 알 수 없음

이 과정에서 공인중개사나 중개 보조인들은(전세 사기 공범) A 씨의 상황을 알면서도 "집주인은 돈이 많고 땅도 많아 걱정 안 해도 된다"며 피해자들을 안심시켰다. 우선순위로 잡힌 담보대출 탓에 전세 계약을 주저하면 "전세보증금을 못 받으면 대신 돌려주겠다"며 효력도 없는 이행보증각서를 써주기까지 했다.

이렇게 주택 실소유주와 바지 임대사업자, 관리실장, 공인중개사들이 조직적으로 움직였고, 세입자들은 A 씨의 주택이 세금 체납으로 경매에 넘어가기 시작한 후에야 전세사기 피해를 인지할 수 있었다. 지난 7월부터 접수된 미추홀구 일대 전세사기 고소는 600여 건이 접수됐으며, 경찰은 추가 고소가 이어질 것으로 예상하고 있다.

 

3. 전세 사기를 예방하기 위한 방법

완벽한 예방법은 아니지만 최소한의 안정장치이다

- 신축 빌라와 오피스텔과 같은 시세 파악이 힘든 매물은 전세계약을 피할 것

- 전세 사기가 많은 지역은 전세계약을 피할 것

- 계약 시 건물주와 직접 만나 계약할 것을 추천

- 전입신고와 확정일자는 무조건 받기

- 전세보증금반환보증 보험 가입하기 

-등기부등본이 깨끗하더라도 안심하지 않고 특약사항 등을 통하여 사기 예방하기

   특약사항 예시)

전세보증금반환보증 보험 가입불가시 계약을 무효로 한다는 내용

임차인이 대항력(전입+입주) 및 확정일자를 받은 다음날까지 융자 등 담보권을 설정할 수 없다는 내용

 

전세보증금반환보증 보험 설명 참조                

https://factory114.tistory.com/entry/%ED%98%84%EC%A7%81-%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC%EA%B0%80-%EC%95%8C%EB%A0%A4%EC%A3%BC%EB%8A%94-%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EA%B8%88%EB%B0%98%ED%99%A9%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EC%97%90-%EA%B4%80%ED%95%9C-%EB%AA%A8%EB%93%A0-%EA%B2%83

현직 중개사가 알려주는 전세보증금반황보증에 관한 모든 것

 

- 같은 공인중개사로서 전세 사기에 가담한 사람들은 엄정한 법적 처벌을 받아야 한다고 생각합니다 -