전전세 계약 집주인 동의 필요한가? 전전세 계약의 모든것 - 주의사항

전전세 계약의 모든것 - 의미, 계약방법, 주의사항

 

 

목차

 

1. 전전세 계약이란?

2. 전전세 계약서 작성방법

3. 전전세 계약과 전대차 계약의 차이점

4. 전전세 계약시 주의사항

 

 

 

1. 전전세 계약이란?

 

기존의 임차인이 전세권을 목적으로 제3자에게 전세권(전세 또는 월세 등)을

재설정하는 계약을 전전세 계약이라합니다

 

이와 같인 전전세 계약이나, 전대차 계약을 진행하는 경우는 보통 급하게 금전이 필요하거나

계약기간이 남았지만 더 이상 사용하지 않는 경우 등이 있으며

절차와 법률에 의거하여 적법하게 하는 전전세 및 전대차 계약은 불법이 아닌 합법적인 계약입니다

 

사람들이 많이 문의하고 잘못알고 있는 사실이 전전세 계약은 임대인의

동의가 필요하다고 생각하는 분들이 많습니다

정확하게 말씀드리자면 전대차 계약과는 달리 전전세 계약은

기존 전세계약 당시 계약서에 특약으로 전전세 금지 조항을 

작성하지 않았다면 임대인의 동의 없이도 전전세 계약이 가능합니다

다만 여기서 중요한것은 기존 임차인이 전전세 계약전에 전세권 설정 등기를 한 

경우에만 전전세 계약이 가능합니다

 

 

 

 

2. 전전세 계약서 작성방법

 

전대차 계약서는 전세 계약서와 비슷하지만 다른 특징 몇가지가 있습니다

계약의 주최가 임대인과 전전세권자가 아닌 기존의 전세권자와 전전세권자입니다

여기서 기존 전세권자는 전대인, 전전세권자는 전차인으로 표시됩니다

 

전전세 계약은 기존의 주택 전세 계약과 중계비용은 동일합니다

또한 전전세 계약서에 특약사항이 들어 가지만 이와 별개로 기존 전세권 계약의

특약사항 또한 전전세권 계약에 적용된다는 점을 알고 계셔야합니다

 

 

 

 

3. 전전세 계약과 전대차 계약의 차이점

 

전전세 계약과 전대차 계약은 서로 계약의 목적은 같지만 차이점은 분명히 있습니다

분명 전대인 입장에서 기존 임대인의 동의를 받지 않아도 된다는 점에서 전전세 계약이 전대차 계약보다

편리하지만 전세권 설정 등기를 하지 않은 경우에는 전대차 계약만이 가능하기 때문에 이런 두가지 계약이생겼습니다 하지만 하자발생시 책임 의무자 부분처럼 전대차 계약이 유리한점도 존재합니다

전전세 계약과 전대차 계약의 차이점은 표로 설명드리겠습니다

	전전세 계약	전대차 계약
계약의 의미	기존 임차물에 전세권을 재설정하는 계약	전세권 위에 전세권을 재설정하는 계약
기존 임대인의 동의 여부	기존 임대인의 동의가 필요없음	기존 임대인의 동의가 필요함
일부만 임대하는 경우	전전세, 전대차 계약 모두 기존 임대인의 동의가 필요없음
하자발생시 책임 의무	기존 임차인이(전대인)이 책임진다	전대차를 받은 전차인이 책임진다
전세권 설정 등기	전세권 설정 등기가 있다	전세권 설정 등기가 없다
특약 사항	특약 사항으로 기존 전세권 계약 당시  전전세를 금지하는 조항을 작성하였다면 전전세는 불가능합니다	임대인의 동우가 필수이기 때문에 특약은 불필요합니다

 

 

 

 

4. 전전세 계약시 주의사항

 

전전세 계약시에 주의해야 하는 사항에 대하여 설명드리겠습니다

 

- 전전세 계약의 경우 전세권 설정 등기가 있다는 가정하는 채결하는 계약이므로

전세권 설정 등기가 있더라도 다른 부동산을 임대하는 것과 같이 전세권 설정 등기 이전에 

설정된 선순위 전세권 이나 근저당권 등에대하여 반드시 확인해야합니다

 

- 전대인은 전차인과 전전세 계약을 채결하였다 하더라도 기존의 전세권 설정 등기는 유효합니다

 

- 전전세권 설정 등기를 통하여 전차인은 권리 즉 보증금을 보호해야 합니다

 

- 임대한 부동산에 하자발생시 책임은 전차인이 아닌 전대인이 손해배상을 해야합니다

 

- 전전세 계약 기간은 기존 전세 계약기간 이후로 설정할수 없으므로 기존 전세 계약기간

내로 기간을 정하여 전전세 계약기간을 정해야 합니다

 

- 전전세 계약금은 기존 전세 계약금을 초과 할 수 없으므로 기존 전세 계약금 이내의

금액을 정하여 전전세 계약을 채결해야 합니다

 

- 전차인(전전세 계약에서 임차인)은 전대인(전전세 계약에서 임대인)에게 보증금을 돌려받지 

못하여도 임대인(기존 전세 계약에서 임대인)에게 보증금을 요구 할수 없습니다

전전세 계약은 임대인과 전차인 사이에 계약이 아닌 전차인과 전대인 사이의 계약이기 때문입니다

 

 

 

부동산을 통하지 않고 직접 전전세 및 전대차 계약을 진행하시려는 분들을 위하여

전대차 계약서를 첨부해드립니다

전대차 계약서.pdf

6.97MB